El contrato de tiempo compartido (Primera parte)

30/05/2013
El contrato de tiempo compartido (Primera parte)

Esta rama de la industria turística se ha constituido como un fuerte soporte para garantizar un flujo de visitantes cautivos, pero también presenta una serie de circunstancias y problemática particular que la hace única en su género, por su venta agresiva y en ocasiones fraudulenta que lastima la imagen de nuestro País, así como por su regulación jurídica, la que no se caracteriza por responder o tutelar eficientemente los derechos de los consumidores de este servicio, también llamados compartidarios.

El tiempo compartido surge como un procedimiento para comercializar cualquier bien inmueble destinado a alojar turistas por períodos vacacionales y consiste esencialmente, en dividir el uso de una unidad, generalmente por semanas, de tal manera que hay 52 períodos de uso por habitación y por año, en donde los costos se reparte entre los compartidarios y son éstos, quienes absorben en la parte que cada uno representa, los gastos de operación, conservación y mantenimiento del bien de que se trate, además de pagar el precio de una membresía.

El tiempo compartido es en pocas palabras la adquisición de un derecho personal para poder reservar un alojamiento u hospedaje futuro, en algún hotel o condominio turístico, en una época o en condiciones particulares, esto es, por un precio fijo descontado (membresía) y una cuota anual de mantenimiento, se adquiere el uso o goce de un periodo vacacional al año, normalmente en base semanal, para ser disfrutado durante un determinado número de años (normalmente de 20 a 30), en una unidad con capacidad para dos, cuatro, seis o más personas.

En sus inicios, el Tiempo Compartido resultó de la fragmentación de la propiedad de condominios o residencias en lugares turísticos y en otros casos, como solución financiera para algunos hoteles de poco éxito. El tiempo compartido tiene sus orígenes en Europa, principalmente en Suiza en donde en el año de 1963 la empresa Hapímag inicia su primer proyecto de tiempo compartido con el propósito de asegurar a su clientela habitaciones disponibles en los principales centros turísticos de Europa especialmente en España.

En 1966 un grupo de inversionistas japoneses promovió un proyecto llamado Japan Villa Club, su éxito fue tan rotundo que ahora cuenta con 300 centros turísticos y 250,000 miembros.

Posteriormente el Señor John H. Dehaan exporta la idea a los Estados Unidos de Norteamérica y se convierte en uno de los pioneros de esta modalidad. Para 1969 Estados Unidos de Norteamérica, emprende su primer proyecto en Kavikailari, Hawai. En 1972 se desarrolla este concepto en Bird Rock Falls en Carolina del Norte y en 1973 se inicia otro desarrollo en Lake Tahoe, California.

Con la entrada de Estados Unidos a este mercado, las ventas de tiempo compartido en el ámbito mundial crecieron en el orden del 500% pasando de 10 millones de dólares en 1970 a más de 500 millones de dólares por ventas en 1995.

A finales de la década de los 80's, esta nueva modalidad de hospedaje se extendió en diversos países del mundo, incluyendo Canadá, Australia, Asia, Sudáfrica, el Caribe, México, Israel y países del Este de Europa.

Para el año 2011 en el ámbito mundial, los datos de la industria del tiempo compartido nos reportan lo siguiente, existen 7,315 desarrollos turísticos, los cuales tienen un poco mas de 8.9 millones de usuarios y reportaron ventas por 14.7 Billones de Dólares, así como un total de 28 millones 866 mil turistas viajando a través de esta modalidad vacacional. Cabe destacar que a nivel mundial en el Sistema de Tiempo Compartido tienen presencia los países y entidades de las siguientes regiones, Norteamérica (Canadá y Estados Unidos de Norteamérica), Latinoamérica (incluye México) y el Caribe; Asia y Pacifico Sur, Europa y África y Medio Oriente.

El Tiempo Compartido en México

En México, el concepto de Tiempo Compartido también ha cobrado una particular relevancia. De hecho, actualmente después de los Estados Unidos donde se desarrollo y multiplicó esta modalidad, México es el segundo país en el mundo en el desarrollo y comercialización de proyectos de este tipo.

En México, aparecen los primeros proyectos en 1970, para 1974, se inicia la operación del primer proyecto de tiempo compartido, pero no es sino hasta la década de los 80's cuando realmente empieza a desarrollarse la industria y con un procedimiento sistematizado para comercializar cualquier inmueble. Para 1987 ya operaban bajo esta modalidad 180 condominios turísticos.

De 1974, año en que se inició la operación del primer proyecto de Tiempo Compartido en México hasta el año de 1996, han operado bajo esta modalidad 359 programas turísticos, para el año del 2000 existían 311 desarrollos turísticos activos y para el año del 2011 existen registrados 456.

La penetración del tiempo compartido en la oferta turística, es ya tan importante, que si comparamos la oferta de alojamiento hotelero tradicional y el alojamiento en Tiempo Compartido, tenemos que el Tiempo Compartido, representa el 42 % de la oferta de Hospedaje de calidad turística de México. De igual manera la oferta de hospedaje de calidad turística a través del tiempo compartido en los principales destinos turísticos del país es la siguiente:

  • Los Cabos, 79.5 %
  • Puerto Vallarta / Nuevo Vallarta, 66.8 %
  • Mazatlán, 63.4 %
  • Cancún / Riviera Maya, 35.0 %
  • Manzanillo, 19.2 %
  • Acapulco, 18.7 %
  • Ixtapa / Zihuatanejo, 18.6 %
  • Cozumel, 18.1%

Datos importantes del Tiempo Compartido en México reportados a finales del 2011:

  • El Tiempo Compartido reflejó un crecimiento Anual del 9 % contra el 7 % a nivel mundial.
  • Inversión superior a 1,100 Millones de Dólares.
  • Más de 1 Millón y medio de turistas Nacionales y Extranjeros.
  • Generación de 450 mil Empleos Directos e Indirectos, lo que representa el 22% del total de trabajos dentro del sector turístico.
  • Ventas Anuales superiores a 3,890 millones de Dólares.
  • Un Millón 340 mil compartidarios, que representan el 20 % a nivel mundial, en su mayoría extranjeros.
  • 429 Desarrollos, igual al 40 % de la oferta en el ámbito de Latinoamérica.
  • Ocupación Anual del 80 %.
  • Estancia Promedio de 8 Días.

Este gran crecimiento, fue la causa que impulsó a las Autoridades, Desarrolladores, Comercializadores y Operadores a establecer un marco regulatorio, teniendo como propósito fundamental armonizar los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en este ramo, y que a su vez, se convirtiera en un elemento importante para mejorar el servicio, mediante el establecimiento de garantías y estándares de calidad en este sistema, desafortunadamente los consumidores o compartidarios no han participado directamente en estos procesos y no han sido representados satisfactoriamente en los mismos.


Lic. Carlos Román Hernández
Socio Director.